Entre Codis – quan el dret entra per la porta de casa

En els darrers anys, parlar de lloguer a Andorra s’ha convertit en parlar de lleis, pròrrogues i congelacions.
Però, més enllà dels titulars, què estableix exactament la legislació andorrana sobre els contractes d’arrendament?
I quines són les limitacions reals per apujar el preu d’un pis?

📚 1. El laberint legislatiu dels arrendaments

En els darrers anys, Andorra ha anat aprovant successives lleis d’“urgència” per fer front a la crisi de l’habitatge, que han modificat i completat la regulació tradicional dels lloguers.

L’eix principal és la Llei 15/2022, del 23 de maig, que estableix el text consolidat d’arrendaments de finques urbanes.
Aquesta llei és el marc civil bàsic, i unifica tota la normativa anterior.
Però, al seu voltant, hi conviuen un seguit de normes temporals i de caràcter econòmic o social que n’han alterat els efectes pràctics.

Aquesta combinació de normes fa que el sistema actual sigui mixt i excepcional: un règim civil estable (Llei 15/2022) coexistint amb una regulació econòmica temporal (congelació de preus).

🏘️ 2. Què regula la Llei 15/2022

La Llei 15/2022 és el text de referència per a tots els contractes de lloguer d’habitatges, locals comercials i altres finques urbanes.
El seu objectiu és oferir seguretat jurídica i actualitzar un marc legal que, fins fa poc, provenia de la Llei del 2000 i de successives reformes puntuals.

🔹 Tipus de contractes

La llei diferencia clarament entre:

• Lloguer d’habitatge (ús residencial habitual o temporal).
  
• Lloguer per a ús professional o comercial.
  
• Altres usos (p. ex. garatges, trasters, etc.).
  

🔹 Durada i renovació

• Els contractes han de tenir una durada mínima de 5 anys. 
• Si el contracte venç i cap de les parts no comunica la seva voluntat de no renovar-lo amb tres mesos d’antelació, es prorroga automàticament per períodes anuals.

🔹 Fiança i obligacions

• El propietari pot demanar una fiança de fins a dos mesos de renda, que ha de retornar-se al final del contracte si no hi ha danys ni impagaments.
  
• El llogater ha d’utilitzar l’habitatge amb diligència i no pot subarrendar-lo sense consentiment.
  

🔹 Actualització de la renda

• La renda s’ha d’actualitzar conforme el previst al contracte. En conseqüència, només incrementar la renda seguin l’índex de preus al consum (IPC) si s’ha previst expressament al contracte. 
  
• No obstant això, segons la llei 15/2022, aquesta limitació no s’extén quan s’ha de renovar el contracte, situació en la qual es pot pactar un nou preu sense que s’hagi de tenir en compte el preu del contracte anterior.

Per aquest motiu, vist els increments efectuats pels propietaris dels pisos, el Govern d’Andorra, va decidir intervenir el mercat per limitar els abusos.

❄️ 3. La congelació de preus: una excepció convertida en regla

Des del 2019, el Govern i el Consell General han aprovat successives lleis temporals per limitar l’increment de les rendes dels contractes de lloguer.
La finalitat és evitar pujades desmesurades i garantir un mínim d’estabilitat a les famílies.

📅 Situació actual (2025)

La Llei 24/2023, del 28 de novembre, de mesures d’estímul i d’estabilitat del mercat d’arrendament d’habitatges, estableix el règim jurídic dels contractes d’arrendament d’habitatge formalitzats durant l’any 2021 o amb anterioritat:

• Aquests contractes poden ésser prorrogats, renovats o extingits d’acord amb la voluntat de les dues parts (propietari i inquili)
• En cas de desacord entre les parts respecte un cop finalitzi el contracte inicial, és a dir, un cop transcorreguts els 5 anys des de la signatura del contracte, o la finalització de la seva prorroga, s’aplica el següent sistema de pròrrogues:
  • a) Per als contractes formalitzats durant l’any 2019 o amb anterioritat, s’aplica una pròrroga de tres anys de durada, i la renda pot incrementar-se, durant el primer any de la pròrroga, en funció dels metres quadrats de l’habitatge. 
  • b) Per als contractes formalitzats durant l’any 2020, s’aplica, al seu venciment, una pròrroga de dos anys de durada;
  • c) Per als contractes formalitzats durant l’any 2021, s’aplica, al seu venciment, una pròrroga d’un any de durada;

🧾 Exemple pràctic: el pis de la Marta a Escaldes-Engordany

La Marta viu de lloguer en un pis d’Escaldes des del 1 de juliol del 2019.
El seu contracte, formalitzat per cinc anys, tenia una renda mensual de 750 € (7,5 €/m²).
No s’hi va pactar cap clàusula de renovació automàtica, però la Marta sempre ha complert totes les seves obligacions: paga puntualment i manté el pis en bon estat.

Quan arriba el 1 de juliol del 2024, el contracte arriba al seu venciment.
Ni la Marta ni la propietària comuniquen res per escrit.
Què passa, doncs?

⚖️ Aplicació de l’article 2 de la Llei

Com que el contracte és del 2019, entra dins del supòsit a comentat a l’apartat anterior. Això significa que, si no hi ha acord entre les parts, s’aplica automàticament una pròrroga de tres anys (del 2024, data en que finalitza el contracte de cinc anys, fins al 2027).

Durant el primer any de la pròrroga (2024–2025), la propietària pot incrementar la renda segons el preu per metre quadrat:

• Com que la renda és de 7,5 €/m², entra dins el tram de 7 a 8 €/m².
  👉 L’augment màxim és del 4%.
  

Així, la renda de 750 € pot pujar fins a 780 € mensuals, sempre que:

• la propietària notifiqui l’increment per escrit amb almenys un mes d’antelació, i

Durant els dos anys restants de la pròrroga, només es pot actualitzar la renda amb l’índex de preus al consum (IPC), si això estava pactat al contracte inicial.

🏠 Altres supòsits previstos per la llei

Aquesta pròrroga automàtica no s’aplica si:

• la propietària necessita recuperar l’habitatge per viure-hi ella o un familiar de fins a segon grau, sempre que ho acrediti amb una declaració jurada i la documentació pertinent;
  
• l’habitatge es cedeix al Govern per a ús social (la resolució del contracte només és efectiva quan finalitza la vigència);
  
• o bé s’han d’executar obres estructurals de seguretat o salubritat que fan impossible continuar-hi residint.

En aquests casos, cal comunicar la resolució amb tres mesos d’antelació, i aportar les justificacions requerides per llei (llicències, certificats tècnics, etc.).

⚖️ 4. Relació entre el règim general i les mesures temporals

La Llei 15/2022 és la norma estructural, i continua aplicant-se plenament en tot allò que no contradigui les mesures provisionals.
Això significa que:

• Les obligacions civils (pagament, manteniment, despeses, ús) segueixen vigents segons la llei consolidada.
  
• Les limitacions econòmiques (actualització, increments, pròrrogues automàtiques) provenen de la Llei 3/2023 i les seves extensions.
  En altres paraules, el cos civil del contracte és estable, però la seva part econòmica està temporalment intervinguda.
  

🧾 5. Drets i obligacions de propietaris i llogaters

🔹 Propietari

• Ha de mantenir l’immoble en bon estat i garantir-ne la habitabilitat.
  
• Pot demanar la resolució del contracte si hi ha impagament o ús indegut.
  
• No pot augmentar el lloguer fora dels límits legals o abans del termini establert.
  

🔹 Llogater

• Té dret a estabilitat i renovació automàtica si no hi ha avís de resolució.
  
• Pot impugnar increments il·legals davant la Comissió Nacional de l’Habitatge o la Batllia.
  
• Ha de pagar puntualment la renda i respectar les normes de convivència.
  

🧠 6. En resum

El lloguer a Andorra funciona sota un doble règim:
d’una banda, la Llei 15/2022, que estableix les regles generals dels contractes d’arrendament;
i de l’altra, les lleis temporals de congelació, que controlen el preu i les renovacions per raons socials.

El resultat? Un sistema híbrid que busca protegir els llogaters sense desincentivar els propietaris, tot esperant una futura reforma integral de l’habitatge.

📚 7. Referències legals

• Llei 15/2022, del 23 de maig, de text consolidat d’arrendaments de finques urbanes.
  
• Llei 21/2019, del 15 de febrer, de mesures d’arrendament d’habitatges i millora del poder adquisitiu.
  
• Llei 3/2023, del 16 de febrer, de mesures per fer front a la problemàtica de l’habitatge.
  
  

👉 A Entre Codis t’expliquem què passa quan el teu contracte està més congelat que la nevera… però el lloguer no baixa. ❄️⚖️