Una mirada jurídica i pràctica a les pròrrogues de lloguer, l’habitatge assequible i el nou Programa d’accés al primer habitatge

L’habitatge continua sent un dels principals reptes socials i econòmics d’Andorra. Tant si es viu de lloguer com si es planteja la compra, la sensació general és que els preus han esdevingut un mur difícil de superar per a bona part de la població. Davant d’aquest escenari, el Govern ha impulsat mesures en tres fronts: les pròrrogues obligatòries dels contractes de lloguer, els programes d’habitatge de preu assequible, i, recentment, el Programa d’accés al primer habitatge de propietat, una iniciativa ambiciosa que introdueix canvis rellevants en la política de compra d’habitatge.

Tot i això, una anàlisi detallada de totes aquestes eines revela una realitat complexa: hi ha un segment creixent de residents que no encaixa en cap dels mecanismes d’ajuda existents. És la “zona grisa” de la classe mitjana, que no compleix els requisits del lloguer assequible però tampoc disposa de prou marge econòmic per accedir a una hipoteca de fins a 600.000 €.

En aquest article analitzem de manera clara, imparcial i jurídica les mesures actuals i els seus límits.

1. Pròrrogues obligatòries: una protecció temporal però necessària

La Llei 24/2023 estableix un sistema de pròrrogues legals per als contractes de lloguer, aplicable quan no hi ha acord entre les parts. Aquest sistema busca proporcionar estabilitat a les persones llogateres en un mercat especialment tens.

Els escenaris depenen de l’any de signatura:

• Contractes del 2019 o anteriors: pròrroga de 3 anys.
• Contractes del 2020: pròrroga de 2 anys des del 2025.
• Contractes del 2021: pròrroga d’1 any des del 2026.
• Contractes del 2022: sense pròrroga legal; finalitzen el 2027.

Aquest sistema limita increments sobtats i dona continuïtat a famílies que, d’altra manera, podrien veure’s obligades a abandonar l’habitatge abruptament. Tanmateix, des del punt de vista jurídic, es tracta d’una mesura d’emergència: protegeix temporalment, però no resol el fons del problema, que és l’escassedat d’oferta i els preus elevats.

2. El lloguer assequible: cobertura limitada i requisits estrictes

El parc públic d’habitatge de preu assequible vol facilitar l’accés a famílies i persones que acreditin necessitat d’habitatge. Els requisits són detallats i exigents:

• Residència legal mínima de 5 anys.
• No tenir cap habitatge ni a Andorra ni a l’estranger.
• Destinar més del 30% dels ingressos al lloguer actual, o estar allotjat en recursos públics.
• Ingressos anuals entre 1 i 2,2 vegades el salari mínim (2,5 en famílies amb dos o més fills).
• Patrimoni inferior a quatre vegades el salari mínim.
• No tenir deutes amb l’Administració.

Aquest sistema és útil per a famílies vulnerables o amb ingressos baixos, però té un abast limitat: moltes persones que treballen i tenen ingressos regulars queden automàticament excloses, tot i que tampoc poden assumir els preus del mercat lliure.

A més, la disponibilitat d’habitatges és reduïda i depèn en part de la voluntat dels propietaris privats d’integrar el seu immoble al parc.

3. El nou Programa d’accés al primer habitatge: una aposta forta per a la compra

És la mesura recent que més ha cridat l’atenció per la seva envergadura. El Govern avala el 100% del préstec durant els primers set anys, i a més:

• Assumeix tots els interessos durant aquest període.
• El tipus d’interès és Euríbor + 0% durant 7 anys, i Euríbor + 0,5% després.
• No cal aportar entrada.
• Preu màxim de l’habitatge: 600.000 €.

Requisits d’accés

Per entrar al Programa cal:

• Residència mínima de 7 anys ininterrompuda (n’hi ha prou que la compleixi un dels sol·licitants).
• No tenir cap habitatge en propietat.
• Patrimoni inferior al 30% del preu de l’habitatge.
• Ingressos minis del doble del SMI, es a dir 2.894,66€ mensuals.

Condicions i obligacions

El préstec s’estructura en dos trams:

1. 7 anys d’interessos zero a càrrec del Govern, durant els quals el beneficiari amortitza una part important del capital.
2. Resta del termini a Euríbor + 0,50%, fins a un màxim de 50 anys (sempre que el beneficiari no superi els 80 anys al venciment).

La quota mensual no pot superar una tercera part dels ingressos del beneficiari.

Durant els primers 7 anys no es pot vendre l’habitatge i ha de ser residència habitual.

La lletra petita: els límits posteriors

Adherir-se al Programa implica limitacions estrictes durant els primers set anys:

No es pot vendre, cedir ni llogar l’habitatge, i fer-ho pot comportar la cancel·lació de l’aval i l’obligació de retornar tots els interessos subvencionats amb una penalització triple. Aquest període funciona com una etapa de protecció per evitar l’especulació i garantir que l’immoble es destina realment a residència habitual.

A partir dels set anys i fins als vint, la venda o el lloguer són possibles però continuen subjectes al retorn íntegre dels interessos subvencionats —de nou, multiplicats per tres— llevat de casos justificats. A més, transcorreguts vint anys, el Govern manté un dret d’adquisició preferent i el preu de transmissió s’ha d’ajustar deduint els interessos rebuts. En conjunt, són condicions que ofereixen suport inicial però limiten de forma rellevant la llibertat de disposar de l’immoble en el futur.

4. La “zona grisa”: qui queda fora de les ajudes

Hi ha un grup de residents amb ingressos entre 2.000 i 2.500 € mensuals que no encaixa en cap dels ajuts actuals:

• Massa per al lloguer assequible.
• Massa poc per accedir al Programa d’accés a la compra d’habitatge.

Problemes que afronten:

• Els preus del lloguer del mercat lliure són massa alts (1.400–1.800 € o més).
• No poden estalviar prou per fer front a una entrada o una hipoteca.
• Els ajuts públics són inaccessibles per llindars d’ingressos i requisits estrictes.

Impacte:
Aquest sector queda atrapat: no pot accedir a habitatge públic, ni comprar, ni assumir lloguers elevats. Això desincentiva establir-se, formar família o invertir en Andorra, afectant la cohesió social i la estabilitat dels residents.

Conclusions

El marc legal actual desplega eines importants per protegir i facilitar l’accés a l’habitatge, però ho fa amb un enfocament segmentat: protegeix els col·lectius més vulnerables i afavoreix la compra a llarg termini per a persones amb una situació econòmica sòlida.

Entre aquests dos extrems, però, hi ha un buit que no està cobert. La “zona grisa” no és anecdòtica: representa una part important de la població activa, i és probable que creixi mentre els salaris i el cost de la vida mantinguin ritmes divergents.

Com a juristes, és important identificar aquests buits per entendre que les mesures actuals són necessàries, però no suficients. L’habitatge no és només un bé econòmic: és un element clau per a la dignitat, l’estabilitat i l’arrelament de les persones.

Referències

Institut Nacional de l’habitatge

Normativa

El nostre article sobre el lloguer